Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội tư vấn thuế Việt Nam cho rằng, quản lý thuế với hoạt động cho thuê nhà, bất động sản đã có quy định từ lâu, mức thuế 10% trên tổng thu nhập 1 năm. Trong đó, thuế giá trị gia tăng (VAT) 5%, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 5%. Khoản thu nhập từ cho thuê nhà và bất động sản từ 100 triệu đồng/năm trở lên mới phải nộp thuế, và được tách khỏi thu nhập từ tiền lương, tiền công để tính thuế TNCN. Trong khi, 2 khoản thuế này áp dụng với doanh nghiệp lần lượt là 10% và 20%.
Câu chuyện thuế với hoạt động cho thuê nhà chỉ “nóng” lên gần đây khi Cục Thuế Hà Nội và TP HCM tăng cường rà soát, thí điểm kiểm soát thuế với hoạt động này, không phải chính sách mới.
“Thực tế, công tác quản lý hoạt động cho thuê nhà nói chung, gồm cả thu thuế với hoạt động này vừa qua chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà đất, hộ tịch, thuế… Do đó, đã có những trường hợp cá nhân cho người nước ngoài thuê nhà cư trú không hợp pháp, người nước ngoài nhập cảnh trái phép, người thuê sử dụng nhà cho kinh doanh bất hợp pháp. Hầu như những trường hợp này đều trốn thuế, nên siết chặt quản lý thuế là phù hợp, đảm bảo bình đẳng”, bà Cúc nói.
Hoạt động cho thuê nhà của cá nhân hiện nay phải đóng mức thuế suất cao nhất, lên đến 10% so với nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ khác, dao động từ 4,5% đến 7%. Nếu so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng không phải chịu thuế thì việc cá nhân bỏ nhiều tỷ đồng để đầu tư bất động sản cho thuê, phải chịu thuế 10% mà không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào là không hợp lý.
Theo điểm b, khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản mà có tổng doanh thu trong một năm lớn hơn 100 triệu đồng thì phải nộp thuế, bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Doanh thu tính thuế hay nói cách khác là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê nhà.
Trường hợp người cho thuê nhà có tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức 5% và thuế giá trị gia tăng 5%.
Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, để xác định cá nhân không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Bà Tạ Thị Phương Lan, Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân, Tổng cục Thuế nhìn nhận, những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản.
“Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua, mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định, nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay đầu tư vào lĩnh vực này. Bởi cái được lớn nhất là có được tài sản để dành, sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, ít bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ”, bà Lan nhận định.
Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...
Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%. Thuế thu nhập cá nhân của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch doanh thu trừ chi phí.
Hiện nay, hợp đồng cho thuê nhà giữa cá nhân với doanh nghiệp cho thuê nhà diện kinh doanh, cho thuê nhà có yếu tố nước ngoài thường hợp đồng ba bên hoặc nhiều bên vì liên quan đến quy định phòng chống cháy nổ, điều kiện kinh doanh... Giá thuê thường công khai và các thông tin đều được rà soát.
Tuy nhiên, với hình thức thuê nhà ở cá nhân giữa người Việt với người Việt thường chỉ có hợp đồng hai bên và giá tiền thuê nhà bị hai bên khai thấp để né thuế, điều này đã khiến ngân sách Nhà nước thất thu.
Theo một số chuyên gia về thuế, cơ quan thuế cần làm rõ giá cho thuê bình quân và giá thấp hơn giá bình quân, để làm rõ hành vi trốn thuế, né thuế. Bên cạnh đó, hiện chi phí thuế 5% thuế VAT và 5% thuế thu nhập cá nhân của người cho thuê nhà bị cho là cao hơn nhiều so với các loại hình đầu tư kinh doanh khác như massage, karaoke... phải chịu (chỉ 2-5%).
Tổng cục Thuế cho biết luôn ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.
Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC, doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
Theo khoản 4 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:
Số thuế giá trị gia tăng phải nộp = Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng x 5%
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân x 5%.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế sẽ là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán, dựa trên hợp đồng cho thuê nhà.
