Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa lấy ý kiến các ngân hàng về nội dung dự thảo thông tư quy định về bảo lãnh, thay thế Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017. Trong đó, nội dung đáng chú ý là tăng tránh nhiệm của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư “né” thực hiện Chứng thư bảo lãnh
Gần đây xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà hình thành trong tương lai kiện chủ đầu tư khi xây dựng dự án chậm tiến độ không đúng cam kết trong hợp đồng. Mặc dù, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2104 quy định rất rõ về việc yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không thực hiện hoặc né tránh bằng cách chỉ thực hiện thỏa thuận về chủ trương bảo lãnh để “che mắt” khách hàng.
Yêu cầu công bố thông tin nhà ở hình thành trong tương lai lên Cổng Dịch vụ công quốc gia mang lại nhiều lợi ích cho người mua. Ảnh: MH
Thậm chí, không ít chủ đầu tư chỉ cung cấp cho khách hàng công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư. Thực tế, trong quá trình xét duyệt bảo lãnh về sau, nếu thấy năng lực tài chính của chủ đầu tư không tốt, dự án có vấn đề; ngân hàng sẽ không thực hiện cấp thư bảo lãnh cho dự án… Như vậy, người mua nhà sẽ gặp rất nhiều rủi ro.
Từ thực tế trên, Dự thảo Thông tư quy định về bảo lãnh đã đề xuất bổ sung quy định rõ trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh của ngân hàng khi nhận được hợp đồng mua bán nhà muộn hơn thời hạn quy định; nếu ngân hàng thương mại chấm dứt việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì cần có thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng để người mua được biết, tránh để người mua hiểu nhầm dự án vẫn đang được ngân hàng bảo lãnh... Đồng thời, bổ sung quy định trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, ngân hàng thương mại chỉ phát hành cam kết bảo lãnh theo hình thức thư bảo lãnh...
Với quy định mới này, người mua nhà sẽ nắm được quyền lợi thụ hưởng bảo lãnh của mình chỉ được đảm bảo khi nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng, từ đó yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bảo lãnh của ngân hàng.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán hàng. Quy định này như một “tấm khiên” bảo vệ người mua trước tình trạng các chủ đầu tư vẽ dự án lung linh trên nền đất trống rồi huy động vốn mà không biết trước những rủi ro có thể xảy ra.
Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng, mặc dù có quy định song trên thực tế từ năm 2015 đến nay, không có một con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án được ngân hàng bảo lãnh và trong số này có bao nhiêu bảo lãnh đã được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?. Do vậy, việc sửa đổi theo hướng “siết chặt" thêm các quy định để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình là hết sức cần thiết. Người mua nhà phải có được hợp đồng bảo lãnh song phương giữa người mua nhà và ngân hàng. Phải cầm được trong tay chứng nhận bảo lãnh từ ngân hàng thì người mua mới đảm bảo quyền lợi.
Tăng cường công tác giám sát
Một trong những điều kiện để chủ đầu tư mở bán là phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án như cam kết, có trách nhiệm đứng ra hoàn trả tiền cho khách hàng, hoặc tìm nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án.
Tuy nhiên, quy định bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay còn mang tính hình thức, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng, mỗi chủ đầu tư vận dụng một kiểu nhằm chống chế và giảm chi phí. Vì vậy, hậu quả của những hợp đồng bảo lãnh hình thức này là khi xảy ra rủi ro, quyền lợi của người mua nhà không được bảo đảm.
Trao đổi với PV, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng thường xuyên có công văn đôn đốc các địa phương tăng cường quản lý, giám sát dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, yêu cầu các Sở Xây dựng phải công bố thông tin các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Đồng thời, đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn. Đặc biệt, các điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định, việc thế chấp, điều kiện thế chấp với dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai và quy định về giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.
