Hợp đồng chuyển nhượng đất có vô hiệu khi không được công chứng?

Năm 2012, gia đình tôi có mua lại một mảnh đất của nhà hàng xóm. Hai bên đã viết tay hợp đồng mua bán và trao, nhận đầy đủ tiền và một số giấy tờ liên quan đến mảnh đất. Gia đình chúng tôi cũng đã sử dụng mảnh đất này từ đó đến nay. Tuy nhiên, chúng tôi chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất này. Gia đình tôi cũng không liên hệ được với người đã bán mảnh đất này vì họ đã di chuyển chỗ ở. Xin hỏi, hợp đồng viết tay như vậy có hợp pháp không? Bây giờ, chúng tôi muốn làm thủ tục đăng ký đất đai có được không? (Nguyễn Xuân Nam, Thái Nguyên).

Câu hỏi của bạn Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: Hợp đồng mua bán đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng  đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì là hợp đồng vô hiệu (không có hiệu lực).

Mặt khác, khi thực hiện sang tên sổ do nhà đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên được.  

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp đặc biệt, hợp đồng mua bán đất không công chứng vẫn có hiệu lực pháp luật, như:

Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng Đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Thứ hai: Theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hay các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì một trong các bên yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba: Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng trước 01/01/2008 hoặc chuyển nhượng từ 01/01/2008 đến 01/07/2014 mà chưa công chứng, chứng thực thì vẫn có hiệu lực.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nếu gia đình bạn đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng, thì gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi được Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, gia đình bạn có thể tiến hành đăng ký đất đai như quy định của pháp luật hiện hành.